▲▼2022년 상승하면 9년 상승하는 겁니다: 버블이 부풀어 오를 대로 부풀어올랐다.

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제 목:  Vision 꼬마빌딩10년 안에 주인되기(상,하), http://www.rea.kr/default/community/comm_51.php

[원포인트레슨] 10년 안에 꼬마빌딩 주인되기(하) 임동권 대표. 글 옮김

빌딩 거래 전문가인 임동권 하나부동산중개㈜ 대표는 땅집고(realty.chosun.com) 인터뷰에서 “부자가 되려면 오늘의 인간다운 삶을 나중으로 미루고 새는 돈부터 막아야 한다”며 “빈자(貧者)로서 그저 살아지는 대로 살 것인지, 아니면 혁명적인 변화를 주어 부자의 길로 갈 것인지 결정해야 한다”고 했다.

-혁명적인 변화가 뭔가.

“‘돈독이 올랐다’는 소리를 들을 정도로 절약해야 한다. 월급쟁이라면 10년 기한을 잡고 투자를 위한 종잣돈을 마련해야 한다. 자린고비가 돼 삶의 낭만을 희생하는 게 아까울 수 있다. 그러나 100세 시대, 은퇴 후 40년의 삶을 생각하면 젊을 때 10년 정도 고생하는 것도 가치있지 않겠나.”

그는 ‘10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기’란 책에서 “당신이 부자가 되면 짠돌이 생활은 아름다운 추억이 되고, 그동안 소원했던 인간관계가 즉시 복구된다. 이게 돈의 위력이다”라고 했다.

-꼬마빌딩 투자에 적합한 지역은.

“서울에서 투자 가능한 10억~20억원대 물건이라는 게 대부분 변두리나 이면 지역에 있는 낡은 건물이다. 일단 전철역에서 500m 이내라면 좋다. 상가주택은 작더라도 동네 상권이 형성된 곳이 좋고, 다가구주택은 4층짜리를 찾아야 한다. 3층짜리라도 반지하가 있는 건물이 유리하다.”

-왜 그런가.

“완전 지하층은 세를 놓을 수 있는 업종이 제한돼 공실(空室) 위험이 크지만, 반지하는 세입자를 들일 수 있다. 임대소득이 발생하는 층수가 4개는 돼야 재테크 효과가 좋다. 세를 놓는 곳이 3개 층이면 연 수익률 10% 넘기기가 쉽지 않다.”

-지방 투자는 어떤가.

“내가 쓴 책에도 지방 사례가 거의 없는데, 비 수도권의 수익형 부동산은 가격이 많이 안 오른다. 사겠다는 수요는 적고, 공급은 쉽게 늘기 때문이다. 주변에 새 건물이 생기면 임차인을 쉽게 빼앗기고 공실 우려가 커진다. 그래서 작아도 서울이나 수도권 꼬마빌딩을 추천한다. 부동산 경기가 위축돼도 서울 땅값은 해마다 3~4%씩은 오른다.”

-땅값 상승으로 자산가치가 오른다는 뜻인가.

“내가 취급한 꼬마빌딩 매매가를 보면 올해 서울 땅값은 20%는 올랐다. 연초에 서울 강남의 2종 주거지역이 3.3㎡당 3000만원 정도였는데 지금은 4000만원짜리도 찾을 수가 없다. 영등포도 3.3㎡당 1800만원 하던 게 2500만원으로 뛰었다.”

-요즘 미국 금리 인상, 정부 규제 등 투자 환경이 좋지 않다.

“꼬마빌딩에 투자하면 3~5년은 가야 한다. 단기적으로 금리가 0.5%포인트 오른다고, 부동산 경기가 안 좋다고 주저하면 다시 사이클이 좋아졌을 때 투자하기가 더 어렵다. 내년은 누구나 부동산 투자에 불안감을 갖는 시기이다. 이때 급매물이나 법원 경매를 잘 활용하면 기회가 된다.”

-꼬마빌딩 한 채 갖고 있으면 ‘만사형통’인가.

“건물 가치가 떨어지거나 공실이 발생하는 리스크를 걱정하는 분들이 있다. 우선 가치 하락은 별로 걱정할 필요가 없다. 꼬마빌딩 가치의 70% 이상은 토지인데, 서울이나 수도권은 계속 땅값이 오르기 때문이다. 물론 팔고 싶을 때 잘 팔리는 환금성은 입지에 따라 달라질 수 있다.

둘째, 공실 걱정은 상대적인 문제다. 내가 가진 꼬마빌딩과 비슷한 물건을 가진 다른 건물주와 경쟁하는 것이다. 건물주 되고, 세입자 들였다고 ‘열중쉬어’ 하는 게 아니라 임차인이 만족하도록 신경써서 건물 관리를 하는 것이 중요하다. 가령 비데 설치 등 화장실에 조금만 신경써도 입주자 만족도가 올라가고, 이런 작은 배려가 알려지면 공실은 거의 안 생긴다.”

-마지막으로 하고 싶은 말.

“40대 직장인이라면 은퇴 후 꼬마빌딩 주인되는 게 결코 꿈이 아니다. 50대도 노력하면 될 수 있고, 30대라면 무조건 가능하다고 믿는다. 이를 위해 소형 오피스텔을 사든, 빌라 갭(gap) 투자를 하든 작은 투자라도 직접 해보는 게 중요하다. 일단 수익형 부동산의 ‘달콤한 과실’을 맛보고 점점 파이를 키워나가기를 권한다. 이런 경험이 없으면, 정작 나중에 목돈이 있어도 주저하느라 투자를 실행하지 못하는 경우를 자주 봤다.”

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[원포인트레슨] 10년안에 ‘꼬마빌딩’ 주인되기(상) 임동권 대표는 "꼬마 빌딩 리모델링은 최상의 재테크"라고 했다./진중언 기자

‘조물주 위에 건물주’라는 말이 유행이다. 세입자에 대한 건물주의 ‘갑(甲)질’을 꼬집는 말이지만, 임대소득을 얻는 부동산 자산가에 대한 부러움이 섞인 표현이다. 매달 안정적인 월세를 받는 건물주를 ‘장래희망’이자 ‘로망’으로 삼는 사람을 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 이런 분위기에서 요즘 가장 각광받고 있는 부동산 상품이 시세 50억원 이하 작은 건물을 뜻하는 이른바 ‘꼬마 빌딩’이다.

임동권(56) 하나부동산중개㈜ 대표는 꼬마빌딩 투자 ‘열풍’을 일으킨 장본인 중 한 명이다. 빌딩 전문 공인중개사인 그가 작년 9월에 쓴 ‘10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기’는 베스트셀러가 됐다. 그는 ‘리모델링 15% 룰’과 ‘200배로 증식되는 부(富)의 법칙’ 같은 노하우를 통해 월급쟁이도 빌딩주에 도전할 수 있는 길을 제시했다.

전작의 인기에 힘입어 최근 ‘신축·경매로 꼬마 빌딩 한 채 갖기’를 출간하며 빌딩재테크 메신저로 활동 중인 임 대표를 땅집GO(realty.chosun.com)가 만났다.

■“3억으로 10년내 20억 건물주 가능”

-꼬마빌딩 관심이 높아졌다.

“직장에서 정년을 맞고, 결혼 적령기 자녀를 둔 베이비붐 세대, 50대 중반부터 60대 중반의 최대 관심사가 ‘앞으로 뭘 해서 먹고 살지’이다. 여기에 이재(理財)에 밝아 일찌감치 노후 대비에 나선 젊은 층까지 안정적인 임대소득을 얻을 수 있는 꼬마 빌딩 투자에 가세했다. 실제로 투자 관련 상담을 진행하면 40대가 가장 많고, 30대도 꽤 있다.”

-정말로 10년 안에 꼬마빌딩 가질 수 있나.

“3억원쯤 있다면 10년이면 융자 좀 끼고 20억원대 빌딩 주인이 될 수 있고, 30억원대 빌딩 부자도 가능하다. 간단히 설명하면 이렇다. 종잣돈 3억원으로 수도권 아파트 단지 내 상가에 투자해 2년 후 임대료 인상과 매도 차익을 노린다. 유사한 투자를 한 번 더 진행해 4년여 만에 종잣돈을 5억원으로 불린다. 5억원이면 서울 변두리나 수도권의 낡은 상가 주택이나 다가구 주택을 살 수 있다. 이 건물을 리모델링해 가치를 올려 되판다. 이런 투자를 2번쯤 반복하면 3~4억원 대출을 더해 월세 1200만원 정도 나오는 꼬마 빌딩을 장만할 수 있다.”

-낡은 건물 리모델링이 핵심인가.

“10억원짜리 상가주택을 사서 아무 것도 안 하고 3년 후 되팔면 잘해야 1억원 정도 더 받는 것이 최선이다. 그러나 같은 건물에 1억원을 투자해 리모델링하면 3억~4억원 차익을 얻는 게 어렵지 않다. 리모델링의 또 다른 장점은 가성비(가격 대비 성능)가 좋다는 것이다. 건물 신축은 부동산 매입부터 준공까지 1년쯤 걸리지만, 리모델링은 2~3개월 정도면 된다. 비용과 노력은 훨씬 덜 들이고 신축 건물이 얻는 수익의 약 80% 정도를 얻을 수 있다. 단 리모델링에는 지켜야 할 룰이 있다.”

-어떤 룰인가.

“빌딩 매입가격의 5~10% 범위에서 리모델링 비용을 쓰고, 15%를 넘겨서는 안 된다. 20억원짜리 건물에 1억원 정도를 들여 외벽·화장실·복도·계단 등을 치장하면 24~25억원에 되파는 게 어렵지 않다. 그러나 20억 건물에 5억원을 들여 장식해 봐야 30억원짜리가 안 된다.”

리모델링을 통해 수익률을 끌어올린 서울 강남의 한 중소형 빌딩. 리모델링 이전(왼쪽)과 이후(오른쪽). /뉴시스

■“리모델링은 200배 재테크”

임 대표는 리모델링을 빌딩 재테크의 비밀 병기로 활용하라고 조언한다. 그는 리모델링을 “덧셈법이 곱셈으로 진화해 부(富)가 추월 차선을 타고 기하급수적으로 증식되는 최상의 재테크”라고 했다. 꼬마빌딩 건물주는 리모델링을 통해 임대료를 올릴 수 있고, 임대료를 올리면 인상분의 200배 만큼의 부가 증식된다는 것이다.

-200배라구요?

“말도 안 되는 말장난이라고 생각할 수 있지만, 이게 사실이다. 수익형 부동산에서 월세 1만원을 올리면 200만원의 가치가 생기고, 100만원을 올리면 2억원이 증식된다. 과연 그런지 예를 들어보겠다. 5억원에 사들인 상가를 보증금 5000만원에 월세 200만원을 받는다고 하자. 실투자금 4억5000만원에 연간 임대소득이 2400만원이기 때문에 수익률은 5.33%(2400만원/4억5000만원×100)이다. 2년 후 월세를 250만원으로 올리면 이 상가 가치는 월세 인상분의 200배인 1억원이 올라 6억원에 매도할 수 있다. 6억원에 상가를 사도 연 수익률은 5.45%(3000만원/5억5000만원×100)로 오히려 더 올라간다.”

-아파트 재테크는 어떤가.

“서울 강남권 재건축 아파트들은 이를테면 ‘명품 부동산’으로 인기가 이어질 것이다. 문제는 아파트 재건축 투자에는 최소 5년을 봐야 한다는 것이다. 재건축 사업이 차질없이 진행돼 자산가치가 올라도 투자 기간에 연 수익률 10% 달성은 쉽지 않다. 그러나 확실한 물건을 잡은 후 리모델링을 통해 꼬마빌딩 투자에 성공하면, 연 수익률 10~15% 정도는 쉽게 나온다. 살기 편하다는 이유로 아파트에 거액을 묻어놓고 시간만 지나가길 기다릴 게 아니라 40대 정도 젊은 나이라면 조금 더 용감하게 수익형 부동산에 투자하라고 권하고 싶다.”

-내집마련이 목표인 서민도 많다.

“대다수 월급쟁이 재테크가 ‘집테크’다. 17평 아파트에서 24평으로, 다시 30평대로. 최종 목적지는 서울 강남 입성(入城)인데 상당수는 성공하지 못하고 정년을 맞는 게 현실이다. 뒤늦게 집 한 채 있는 걸 어떻게든 굴려서 월세 받을 궁리를 하지 말고, 처음부터 건물주가 되겠다는 꿈을 갖고 미리 준비하라는 것이다.”

http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2016/12/21/2016122101100.html?related_al l

,,,임동권 대표. 글 옮김

http://m.blog.yes24.com/anshick1/post/8262024 ,서적

☞‘10년안에 꼬마빌딩 주인되기’(하)편으로 이어집니다 *하편 내용은 위쪽입니다. www.철이.net

리모델링을 통해 수익률을 끌어올린 서울 강남의 한 중소형 빌딩. 리모델링 이전(왼쪽)과 이후(오른쪽)

주간 아파트값 변동률{한국감정원제공=연합뉴스}